Garanzia qualificata come assicurazione contro i danni, ma tutela solo per acquirenti persone fisiche
Due norme, due anime: la polizza decennale postuma può essere letta come copertura danni per conto di chi spetta oppure come assicurazione della responsabilità civile del costruttore. La sentenza 1909/2025 della Cassazione, pubblicata il 27 gennaio 2025, ha sciolto il nodo interpretativo, ma ha anche portato in primo piano un limite soggettivo che pochi operatori avevano messo a fuoco: la tutela del d.lgs. 122/2005 opera soltanto quando l’acquirente è una persona fisica.
Il nodo interpretativo: polizza danni o responsabilità civile?
Il punto di partenza è l’art. 4, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005. Già dal 2005 la norma obbliga il costruttore a contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà — a pena di nullità del contratto, nullità che può essere fatta valere solo dall’acquirente — una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente. La copertura riguarda i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, per i quali il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 del codice civile: rovina totale o parziale oppure gravi difetti costruttivi delle opere, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.
La formulazione testuale della norma, però, lascia aperta la configurazione della polizza decennale postuma sia quale polizza danni per conto altrui o di chi spetta ex art. 1891 c.c., sia quale assicurazione della responsabilità civile ai sensi dell’art. 1882 c.c. Non è una questione accademica: dalla qualificazione dipendono la legittimazione a far valere la copertura, il rapporto tra contraente-costruttore e assicurato e la natura stessa del diritto dell’acquirente verso l’assicuratore. Ma quale delle due letture prevale? È su questo che la Terza Sezione civile è stata chiamata a pronunciarsi.
La Cassazione scioglie il nodo: “per conto di chi spetta”
La risposta è arrivata con la sentenza 1909/2025, depositata il 27 gennaio 2025 e inserita nel sito della Corte il 28 gennaio 2025, come risulta anche dal documento ufficiale della sentenza. Il collegio — presidente A. Scrima, relatore P. Spaziani — ha adottato una lettura precisa: la polizza assicurativa decennale “postuma” di cui all’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 ha natura di assicurazione contro i danni per conto di chi spetta. Nelle parole della Corte, è la polizza che il costruttore di un immobile da costruire ha l’obbligo di stipulare a beneficio dell’acquirente o promissario acquirente a copertura dei danni di cui sia tenuto responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ.
La differenza rispetto all’assicurazione della responsabilità civile è sostanziale. La polizza di cui all’art. 4, comma 1, D.Lgs. n. 122/2005 è qualificata come una peculiare fattispecie di assicurazione per conto di chi spetta, in cui la legittimazione primaria e prevalente dell’assicurato può concorrere con quella del contraente-costruttore. In altre parole, è l’acquirente assicurato — non soltanto il costruttore che ha stipulato il contratto — a potersi rivolgere direttamente all’assicuratore per i danni coperti. Il contraente resta nel perimetro, ma il baricentro della garanzia si sposta sull’assicurato.
La qualificazione, però, ha un perimetro soggettivo preciso. La Corte ha precisato che la disciplina di tutela del d.lgs. n. 122 del 2005 è circoscritta all’ipotesi in cui l’acquirente o il promissario acquirente dell’immobile costruendo sia una persona fisica. Cosa significa per gli altri casi? È il nodo che resta aperto.
Chi resta fuori e cosa fare in pratica
La sentenza chiarisce la natura della polizza, ma non elimina il limite soggettivo. Quando l’acquirente o il promissario acquirente non è una persona fisica — una società, per esempio — l’obbligo di consegna della polizza decennale e la tutela legale prevista dal d.lgs. 122/2005 non scattano secondo la lettura della Cassazione. L’obbligo, ha sottolineato la Corte, resta circoscritto alla persona fisica che acquista un immobile da costruire.
Per chi opera nel comparto immobiliare la conseguenza è pratica. Per il costruttore e per l’assicuratore diventa essenziale verificare, nei contratti e nei testi di polizza, se la copertura è costruita come assicurazione danni per conto di chi spetta e chi sia il soggetto legittimato a far valere la garanzia. Per l’acquirente persona fisica, la sentenza conferma che può agire direttamente contro l’assicuratore per i danni da rovina o gravi difetti costruttivi. Per gli acquirenti che non sono persone fisiche, invece, la tutela legale non scatta: resta la necessità di presidiare anche queste operazioni con garanzie contrattuali ad hoc e con una verifica puntuale dei testi di polizza.
La sentenza 1909/2025 è un promemoria per chi opera nel comparto immobiliare: la polizza decennale postuma va trattata come assicurazione danni per conto di chi spetta, con l’assicurato al centro. Per gli acquirenti che non sono persone fisiche, la tutela legale non scatta: occorre costruire garanzie contrattuali ad hoc e verificare i testi di polizza.
